Ослабевшее положение доллара и низкие процентные ставки по ипотеке вызвали рост иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость США. Основным препятствием на сегодняшний день для иностранных граждан, является FIRPTA (Налоговой акт об иностранных инвестициях в недвижимость), конкретно раздел 897, гласящий, что любая прибыль иностранных лиц, полученная в соответствии с USRPI (Закон США о праве на недвижимость) будет рассматриваться так, будто получена от торговли или бизнеса на территории Соединенных Шатов. Данная процедура предусмотрена с целью контроля, чтобы инвестиции иностранных граждан также облагались американским федеральным налогом на прибыль, распространяющимся на граждан США. Также не следует забывать, что покупателю, приобретающему недвижимости в США о том, что он в обязательном порядке должен перечислять в IRS (служба по внутреннему налогообложению) 10% от покупной цены в соответствии с разделом 1445 Закона США о праве на недвижимость.
Однако все же предусмотрена возможность, дающая право обойти действия FIRPTA - это применение договора общего ипотечного признания (SAM), в случае если кредитор готов предоставить заемщику кредит с более низкой процентной ставкой, чем рыночная, а также долю прибыли, полученную после реализации имущества. Мы расскажем, как можно грамотно провести сделку для того, чтобы инвестиции в недвижимость США не облагались налогами.
Основное о FIRPTA. Как правило, доходы из американских источников, полученные иностранными гражданами не подлежат налогообложению на прибыль, если только они не относятся к торговле или бизнесу в США. Доходы иностранных лиц в соответствии с USRPI приравниваются к доходам, которые были полученным путем ведения бизнеса или торговли в США.
В широком понимании USRPI принято определять как:
- право владения на недвижимость, расположенную на территории США;
- доля (кроме права кредитора) в какой-либо корпорации, являющейся собственником американской недвижимости (а именно, корпорация, в которой USRPI составляет не менее 50% от общей стоимости недвижимого имущества и бизнес-активов).
Для иностранных покупателей особенно важно брать во внимание статью Закона, в которой говорится о том, что "кредит на физическое или юридическое лицо, в соответствии с условиям которого за должником закреплены любые прямые или косвенные права на долю от повышения стоимости выручки или прибыли, интерес на недвижимое имущество должника, является правом на недвижимость не только в качестве кредитора".
Проиллюстрируем этот принцип следующим примером: налогоплательщик, не являющийся гражданином Соединенных Штатов, ссужает деньги резидентам США, с целью дальнейшего приобретения кондоминиума, так как Кредитор, не являющийся резидентом, имеет право на предоставление 13% годовых в течение первых десяти лет кредита и 35% в конце периода. Согласно приведенной ситуации, за кредитором закреплено право участвовать в повышении цены кондоминиума, однако, его интерес заключен не только в качестве кредитора в кондоминиуме (т. е. USRPI), таким образом, SAM, привязанная к американской недвижимости является USRPI для целей, регламентированных разделом 897 Налогового акта об иностранных инвестициях в недвижимость.
Покупателям важно понимать, что владение USRPI, не обязательно влечет за собой неблагоприятные налоговые последствия в соответствии с разделом 897, и, скорее всего, иностранные налогоплательщики будут облагаться налогом в рамках этого положения только в случае отстранения USRPI. Несмотря на то, что раздел 897 не включает в себя такое понятие как "отстранение", существует пункт, предусматривающий "любую передачу, которая представляет собой распоряжение для любых целей, регламентированных Налоговым кодексом». Что же касается SAM, то в рамках кредитного соглашения, иностранный корпоративный кредитор будет получать фиксированные ежемесячные платежи от внутренних заемщиков, которые составляют погашение основного долга в совокупности с процентами по фиксированной ставки, а также процентах в случае повышения стоимости недвижимости к моменту займа, когда кредит будет полностью погашен.
Поскольку за иностранным кредитором закреплено право принимать участие в увеличении стоимости недвижимости, то долговые обязательства представляют для них интерес в недвижимости не только в качестве кредитора. Тем не менее, раздел 897 не будет применим к иностранным кредиторам в силу того, что долговые выплаты состоят только из основной суммы и процентов, предназначенных для нужд федерального подоходного налога. Следовательно, получение окончательного платежа, полученного от прибыли в связи с повышением стоимости недвижимости США, не приведет к вступлению в силу USRPI для целей, прописанных Разделом 897, так как окончательный платеж рассматривается как интерес, а не как прибыль. Необходимо понимать, что продажи долговых обязательств иностранными компаниями не обязательно поспособствуют получению прибыли, которая также облагается налогом в соответствии с Разделом 897 .
Таким образом, проанализировав пропорциональные выплаты в SAM в качестве процентов (а не отчуждение USRPI), Разделом 897 Регламента за иностранными налогоплательщикам закреплено право избежать федерального подоходного налога США, связанного с продажей недвижимости в США, если сделка грамотно структурирована.
УДЕРЖАНИЕ ПРОЦЕНТОВ ИЗ ИСТОЧНИКОВ США
Как правило, налогоплательщики, не являющиеся резидентами США, облагаются 30% налогом (в случае, если он не был уменьшен в рамках договора) на доходы из пассивных источников, также включая проценты. Однако, как и в любом правиле, существуют и исключения, которыми в данном Законе являются так называемые "портфельные выплаты", освобожденные уплаты подоходного налога в США. Портфельные выплаты представляют собой любые проценты, которые выплачиваются в двух вариантах: в зарегистрированной или в незарегистрированной форме, если есть соответствующие причины полагать, что эти проценты назначаются исключительно нерезидентам.
Однако существуют исключения и из портфельных выплат, в частности, это понятие не предусматривает "условные права". Установим, вследствие чего оно возникает:
- денежные поступления от продажи или других финансовых потоков должника;
- доход или прибыль должника или связанного с ним лица;
- изменения в стоимости имущества должника или соответствующего лица;
- дивиденды, распределения партнерства или аналогичные платежи, произведенные должником,
- изменения в других типах условного права, закрепленных Регламентом, при которых отказ в портфельных выплатах является целесообразным, для предотвращения уклонения от установленного подоходного налога.
Исходя из вышеизложенного, выплаты по SAM, в противном случае считающиеся процентами и подлежащие оплате подоходного налога, не вправе претендовать на исключение из портфельных выплат, в случае если оплата будет исходить от цены недвижимости. Соответственно, договор не имеет юридической силы на уменьшение подоходного налога, а на условное право SAM будет распространяться 30% подоходный налог США.
На сегодняшний день существует как минимум семь юрисдикций, заключивших с США договоры о подоходном налоге. Данные договоры содержат положения, которые полностью освобождают от уплаты налога на прибыль США такие страны как:
- Чехия,
- Венгрия,
- Норвегия,
- Польша,
- Россия,
- Греция,
- Украина.
Таким образом, прибыль, которая была получена от одной из этих юрисдикций, не является объектом налогообложения США. (Следует заметить, что США и Венгрия подписали новый договор по налогу на прибыль, но он так и не вступил в силу).
Субъекту необходимо быть резидентом одной из юрисдикций и удовлетворять предписанным требованиям для того, чтобы иметь возможность пользоваться преимуществами по данному соглашению. Большинство современных договоров о налоге на прибыль, устанавливают обязательный статус физического или юридического лица, согласно которому не менее 50% собственности должно принадлежать гражданам или резидентам США, а также не более 50% от валового дохода должно выплачиваться лицам, не являющимися гражданами или постоянными жителями страны, где было сформировано юридическое лицо.
Соответственно, иностранные налогоплательщики, соответствующие всем перечисленным выше положениям, не должны быть субъектами налога на платежи SAM, а также и на условные платежи. В настоящее время существует еще четыре юрисдикции, предусматривающие освобождение от уплаты условных платежей, включая проценты, и не имеющих LOB положения, а именно:
- Венгрия,
- Норвегия,
- Польша,
- Греция.
Таким образом, иностранный налогоплательщик, не проживающий ни в одной из перечисленных стран, может получить полное освобождение от уплаты налогов на условный интерес путем инвестирования в корпорации, созданных в одной из этих четырех стран. После того, как доход будет получен в соответствии с иностранном государством, в ход вступают альтернативные стратегии с целью сведения к минимуму или исключения любых налогов на такой доход.