Финансирование приобретения недвижимости в США

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости Соединенных Штатов, так же как и кредитная ситуация в стране, на сегодняшний день обусловлен рядом стрессовых обстоятельств. В данной связи, процесс получения ипотечных кредитов осложняется как для зарубежным, так и отечественных покупателей недвижимости в США. Особенно привлекательным является рынок недвижимости Флориды для категории Покупателей, способных платить наличными деньгами и ищущих объекты для средних и долгосрочных инвестиций. Однако тем лицам, для которых необходимым является привлечение стороннего финансирования, текущее положение дел представляется менее оптимистичным.

Но, несмотря на ряд затруднительных моментов, возможности для финансирования всё же существуют, и в данной статье мы постараемся как можно подробнее описать их. Даже в момент определенного «кредитного кризиса», в котором пребывать некоторые банки, они рассматривают возможность и предоставляют займы для соответствующих потенциальных покупателей. Покупателям необходимо учитывать, что банковская структура США - это крайне непростая система, которая с каждым днем становится еще более сложной. Конечно же, основная структура банковской системы является постоянной, поэтому для начала мы рассмотрим виды финансовых учреждений, которые могут предоставить займы иностранным покупателям. Затем, важно проанализировать временные рамки и условия стандартного ипотечного договора, долговое обязательство, обусловленное ипотекой, и другие немаловажные документы, применяемые в ходе стандартного процесса. В завершении, особое внимание мы подведем к тем основным моментам, о которых иностранному заемщику-покупателю необходимо знать как во время, так и после совершения сделки.

НЕОБХОДИМОСТЬ РАБОТЫ С ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМИ КОНСУЛЬТАНТАМИ

Как показывает практика, иностранным заемщикам необходимо получить профессиональные консультации параллельно у двух специалистов во время поиска недвижимости в США: квалифицированного агента по продаже недвижимости и юриста, практикующегося в сделках подобного рода. И в странах Европы и в Латинской Америке приобретение недвижимости в собственность предполагает подписание ряда документов и осуществляется по системе, которая может настолько сильно отличаться от американской, что иностранные инвесторы крайне рискуют, полагаясь исключительно на знания в делопроизводстве своей страны, приобретая недвижимое имущество в США. Стоимость недвижимости естественным образом будет зависеть от многих показателей, поэтому человек, не имеющий достаточного представления о регионе, будет просто не в состоянии должным образом оценить инвестиционные затраты и временные рамки процесса сделки. Таким образом, профессиональный подход агента по работе с недвижимостью, специализирующегося в конкретном регионе и на желаемом виде приобретаемого имущества, особенно ценен. Важно понимать, участие квалифицированного юриста и точное соблюдение правил местного законодательства, а также условий, регламентированных Договором, безусловно, является ключом к успешному совершению сделки.

В первую очередь иностранным покупателям необходимо проконсультироваться с экспертами в отношении нынешнего положения дел на рынке недвижимости. Исходя из этого, основными вопросами, требующими пояснения, здесь будут являться: области роста и развития недвижимости, соотношение цены и качества между соседними регионами, преимущества для продавцов и покупателей в нынешней экономической ситуации, а также другая полезная информация о наличие школ, больниц, расположении деловых районов, возможно опасных районов стихийных бедствий, таких как наводнения и торнадо.

Как только в поле зрения агента попадает один или несколько объектов недвижимости, удовлетворяющих потребностям покупателя, он оказывает максимальную помощь потенциальному покупателю в принятии решения, как наиболее грамотно и лаконично сформулировать предложение о заключении сделки.

Основными прописанными моментами необходимо выделить: какой ценовой политики следует придерживаться (как правило, покупатель предлагает меньшую стоимость - вплоть на 20-30% меньше цены актуальной на рынке в данный момент, следовательно, переговоры будут продолжаются до тех пор, пока стороны не придут к взаимному согласию). Как только ценовое соглашение будет достигнуто, покупатель предоставляет продавцу составленный проекта договора, регламентирующий условия сделки: цену, обстоятельства, дату заключения сделки и т.д. Грамотное составление Договора в обязательном порядке необходимо поручить юристу, так как права, регулирующие имущественные отношения в Соединенных Штатах в корне отличаются от прав других страна. Особо внимание следует обратить на момент, когда агент использует печатный бланк или предлагает покупателю помощь в заполнении такого бланка. В данном случае покупателю следует проконсультироваться с квалифицированным юристом перед подачей подобного заявления продавцу, вследствие того, что договор является не косвенным заверением, как принято в ряде многих стран, а основным документом, регламентирующим все условия сделки. Оказание юридической поддержки является важным фактором в силу многих причин, так как США на данный момент не имеет реестра недвижимости в широком понимании, что вызывает некоторые затруднения в установлении конкретного владельца передаваемого имущества. Именно поэтому здесь крайне важна экспертная оценка, которую непрофессионал, зачастую, не в состоянии обеспечить.

Касательно прав на собственность, приобретая недвижимость в Соединенных Штатах, покупатель защищен страховой системой, которая гарантирует ему полноправное владение имуществом, а также оказывает все необходимые услуги по устранению каких-либо недостатков. Роль юриста по вопросам недвижимости, в первую очередь, оказать максимальное содействие покупателю в получении правового титула и помочь ему понять основные условия страхования. Еще один важный момент для иностранных покупателей: следует знать о том, что в США не существует "нотариусов" как в странах гражданского права Европы и Латинской Америки. Все без исключения операции с недвижимостью осуществляются исключительно юристами, а не «нотариусами».

В добавление к теме отметим, что в США существует тенденция к увеличению количества документов, оформляемых в процессе приобретения недвижимости, поэтому, когда покупатель заключает сделку, сопутствующая ей документация действительно объёмиста, так как включает в себя документы по ипотечным выплатам и недвижимости, передающие право собственности покупателю.

Налоговая система США выстроена по такой схеме, что позволяет приобретать недвижимость как от имени юридического лица, к примеру, от организации Флориды или оффшорной компании (не являющейся американской), так и компании с ограниченной ответственностью. Однако, есть случаи, когда это покупку можно оформить от имени обоих, это еще один важный момент, требующий грамотной юридической консультации, так как на практике иностранный специалист не может принимать участие в организации структуры компании для приобретения недвижимости.

В США стоимость за профессиональные услуги специалистов состоит из комиссии агента и стоимости юридических услуг. Как правило, комиссионные риэлтору выплачиваются продавцом, однако, в роли плательщика может выступить и покупатель. Точный размер комиссионных, а также персональные данные агента прописываются в договоре в обязательном порядке. В самом начале процесса сделки, потенциальному покупателю необходимо обсудить все вопросы касательно комиссионного вознаграждения за услуги риэлтора. Что же касается услуг юристов, то в США они могут представлять собой как фиксированное вознаграждение, так и почасовую оплату. Преимущество оплаты в качестве фиксированного вознаграждения состоит в том, что покупателем полностью исключаются какие-либо непредвиденные расходы во время оплаты счета. Размер фиксированного вознаграждения при покупке недвижимости в США колеблется приблизительно в диапазоне от 0,5 до 1% от общей стоимости имущества и в зависимости от обстоятельств. Стоит учесть, что при работе с иностранными клиентами юристам приходится затрачивать гораздо больше сил и времени, чем оказывая идентичные услуги для граждан США. В силу того, что иностранные клиенты незнакомы с системой оформления недвижимости, для них потребуются более подробные разъяснения и содействие в процессе сделки.

Таким образом, своевременная забота о благоприятном исходе сделки по приобретению недвижимости в США, безусловно, приносит выгоду от взаимодействия с юристами и квалифицированными специалистами в сфере недвижимости.

ФИНАНСИРОВАНИЕ И ВИДЫ ФИНАНСОВЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ

Теоритически, каждый иностранный гражданин, планирующий приобретение недвижимости в Соединенных Штатах может получить ссуду в местных банках или иных финансовых учреждениях. Таким образом, финансовое учреждение, согласно закону штата Флорида, может выделить деньги под определенный процент для покупки местной недвижимости или одобрить ипотеку, наложив обременение на приобретаемую недвижимость в гарантийных целях выплаты ссуды. Чтобы приобрести имущественную собственность, некоторые иностранные покупатели закладывают недвижимость в своей стране, а вырученные деньги вкладывают в приобретение имущества во Флориде. Однако происходит и такое, что иностранные банки и финансовые компании могут не одобрить получение кредита на покупку недвижимости за пределами их родных государств (в данном случае речь о США) по причинам недостаточной осведомленности о системе и соответствующей стоимости юридических услуг, а также налоговых выплат. Поэтому здесь для иностранного покупателя крайне важно проконсультироваться с местными заемщиками, которых, как правило, принято разделять на две категории: банки и ипотечные (финансовые) компании.

РОЛЬ ИПОТЕЧНЫХ БРОКЕРОВ

Любая связь с финансовыми компаниями и банками осуществляется через опытных ипотечных брокеров, в обязанности которых выходит ссудить деньги иностранным покупателям. Таким образом, это помогает сэкономить много времени для покупателей, оказывая существенную помощь в поиске программ, удовлетворяющих их потребностям, так как ипотечный брокер поясняет основные положения и условия различных кредитов, а также оказывает любого рода помощь в заполнении документации, необходимой для каждого заемщика. Иностранным покупателям следует задавать как можно больше вопросов, чтобы уточнить и заранее просчитать все нюансы, которые могут возникнуть во время работы с ипотечными брокерами, и тем более при самостоятельных сделках с заемщиками. Принимая во внимание различные виды ипотечных кредитов, в особенности те, что имеют регулируемую процентную ставку, иностранным покупателям необходимо быть полностью уверенными и понимать, как и на каком основании регулируется процентная ставка.

ИПОТЕЧНЫЕ КОМПАНИИ

На сегодняшний день в Майами успешно существуют и развиваются ипотечные и финансовые компании, основной специализацией которых является финансирование иностранных покупателей, имеющих цель приобрести недвижимость во Флориде. Однако данная тенденция к росту и развитию подобных компаний наблюдается и в других штатах с большой концентрацией иностранных граждан. Многие юристы, специализирующиеся в сфере недвижимости, могут посоветовать покупателям обратиться в компании, которые работают с иностранными заемщиками в данном направлении в их регионе. Помимо этого, существует ряд иностранных консульств, где также могут предоставить списки таких учреждений. Эту и другую полезную информацию могут предоставить своим клиентам агенты по продажам недвижимости. Самое главное правило, которым должны руководствоваться покупатели в Америке в практике ведения бизнеса: необходимо иметь более одного предложения при любой сделке, особенно это важно учитывать во время поиска ипотечного кредита. Также обращаем Ваше внимание, что условия одного кредитора от условий другого, могут иметь существенные различия и быть выгодными для покупателя. Однако подобные компании требуют от покупателей предоставления в качестве первоначального взноса сумму от общей покупки в размере от 30% до 45%. Таким образом, специализированные ипотечные компании, как правило, устанавливают более высокую процентную ставку, чем местные банки, предоставляющие кредиты гражданам США. И в заключение отметим, что компании-кредиторы всегда запрашивают подробную информацию у покупателя, касающуюся непосредственно его платежеспособности: кредитную историю, банковские операции, финансовые отчеты, рекомендации и т.д.

Перед заключением сделки иностранным покупателям необходимо позаботиться о том, чтобы их ведущий юрист в обязательном порядке включил в договор вопросы компенсационного финансирования на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. Данный пункт договора предусматривает не только определенное время на получение источника финансирования, но и дает гарантию того, что если вдруг покупатель не сможет найти такой источник к определенной дате, то он сможет расторгнуть договор и вернуть денежные средства с депозита обратно (как правило, сумма равна 10% от цены покупки). Важно учесть, что раздел договора о компенсационном финансировании в случае непредвиденных обстоятельств, как правило, предусматривает немедленное получение кредита для покупателя, к тому же если он намерен сделать правообладателем оффшорную компанию, которая не является зарегистрированной в Соединенных Штатах, это намерение изначально необходимо озвучить потенциальному заемщику. Помимо того, большая часть заемщиков, финансирующих приобретение недвижимости иностранными компаниями, требуют предоставления личной гарантии главы организации.

Когда найдена соответствующая требованиям ипотечная компания, процедура получения кредита, как правило, не является сложной, главное здесь верно заполнить форму заявления и подготовить все необходимых документы для процедуры совершения сделки. Данная форма заявления является исчерпывающей, так как включает в себя полную информацию о покупателе: личные и профессиональные данные, рекомендации по месту работы и другую важную информацию. Приведем пример документов, требующихся от потенциального заемщика от одной из ипотечных компаний: копия паспорта с въездной визой, письмо от бухгалтера заемщика, две банковские референции; три отчета о платежеспособности, включая кредитную историю платежей; корпоративную документацию, в случае, если кредитором выступает компания, ведущая кредитную историю по американскому стандарту, а также оценочную стоимости недвижимости. Чтобы максимально обезопасить потенциальных покупателей, ипотечные компании и банки оказывают содействие покупателю на протяжении всей процедуры приобретения недвижимости в США. Процедура выдачи денежных средств ипотечной компанией на приобретение недвижимости аналогична той, которая была бы и банке, поэтому требования, указанные ниже, относятся ко всем сделкам, вне зависимости от того, какой вид учреждения финансирует покупку.

БАНКИ, СБЕРЕЖЕНИЯ И КРЕДИТНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ

По статистике, на данный момент количество сделок во Флориде, финансируемых банками, не превышает показатель в 60%, тем не менее, многие иностранные покупатели в поисках источника средств взаимодействуют с банками, предоставляющими кредиты желающим приобрести недвижимость в США. На рынке представлено большое количество банковских учреждений, однако их нормативная база является достаточно сложной и в настоящее претерпевает некоторые структурные изменения, вследствие чего иностранным покупателям необходима консультация квалифицированных специалистов как во время поиска источника финансирования, так и при работе с финансовыми учреждениями Соединенных Штатов.

Представленная ниже информацией поможет познакомиться с основными условиями и положениями для иностранных заемщиков в США.

СБЕРЕЖЕНИЯ, КРЕДИТНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ И КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ

Важный момент, на который необходимо обратить внимание, это различие между сберегательными, коммерческими банками и кредитными организациями, так как они являются основными видами, предоставляющими кредиты на покупку недвижимости. Как показывает практика, поучения кредитного одобрения от сберегательных и кредитных учреждений ("S&L") для иностранного покупателя труднее, даже в таком городе, как Майами, где существуют специальные «иностранные» отделы. Основная причина, в силу которой компании типа S&L могут отказать в предоставление кредитов иностранцам, заключается в грамотной оценке кредитоспособности потенциального покупателя, а также в возмещении ряда недостач в другой стране, в случае, если заемщик отказывается или не в состоянии выполнять кредитные обязательства. Тем не менее, основное большинство коммерческих банков Майами и других крупных городов готовы предоставить кредиты для иностранных граждан на покупку недвижимости. И в который раз считаем необходимым упомянуть обо всей важности получения профессиональной консультации с юристами, агентами и другими экспертами в сфере недвижимости с целью нахождения кредиторов с оптимальными условиями.

ПОЛОЖЕНИЯ И УСЛОВИЯ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ЗАЕМЩИКОВ, ФИНАНСИРУЮЩИХ СВОИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В США

Упомянутые выше финансовых организации могут содействовать в выдаче денежных средств на приобретение недвижимости иностранным покупателям, однако общие положения и условия этих кредитов требуют детального анализа. Как упоминалось ранее, содержательные аспекты операций с недвижимостью являются абсолютно одинаковыми в случае, если бы покупатель производил расчет за наличные деньги. В основном это касается прав передачи собственности и сопутствующей при этом документации (заверенного юристом документ, подтверждающий залоговое право, закладная на личную собственность, справки о проверках, страховка и т.д.), иными словами полный перечень общих документов, требуемых при любых операциях с недвижимостью, независимо от того, является ли покупатель иностранцем или гражданином США, а также каким образом будет произведен расчет, за наличные или с помощью ипотечного кредита. Подробнее об отличиях, связанных с приобретения недвижимости с помощью финансовых структур, мы поговорим ниже:

Иностранному покупателю необходимо знать следующее:

• Основные условия Договора и конечную сумму, получаемую в финансовой организации
• Сумму первоначального взноса.
• Процентные ставки (фиксированные или регулируемые).
• Долговое обязательство: условия и положения.
• Ипотека: условия и положения.
• Плата за оформления кредита и комиссионные за услуги
• Страхование
• Вознаграждение, выплачиваемое после совершения сделки.

ПОЛУЧЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

После того как иностранный покупатель находит кредитора, готового профинансировать приобретение недвижимости в Соединенных Штатах, ему необходимо заполнить закрепленную форму заявления, предоставить выписки и рекомендации, то есть выполнить любые требования прописанные займодавцем. Как только покупатель перед подписанием договора выполняет все требования необходимые для ипотечного кредита, начинается поиск источника финансирования. После того, как внесенная покупателем заявка на получение кредита одобрена, кредитор формирует и предоставляет точную смету трат и расходов, необходимых в связи приобретения имущества, включающую в себя остаток первоначального платежа, который нужно доплатить, а также итоговую сумму наличными на момент завершения сделки. В данном контексте слово «завершение» подразумевает второй этап процедуры покупки, которая начинается с подписания договора и заканчивается моментом, когда покупатель вносит требуемое количество денежных средств в обмен на свидетельство о регистрации права на собственность.

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС, ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ, СРОК КРЕДИТОВАНИЯ

ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Предварительно, изучая условия и положения кредита, покупатель должен удостовериться, что сумма кредита верна, а условия предоставления полностью соответствуют тем, что заранее были оговорены с займодавцем в устной форме. В частности, четко должны быть обозначены сумма первоначального взноса по ипотеке, срок кредитования и процентные ставки. Данный момент в основном касается первоначального взнос, в силу того, что большинство банков, предоставляющих ссуду, выдвигают требование, чтобы сумма в процентном соотношении от цены должна быть около 40%-45%. Обращаясь к моменту роста "мыльного пузыря" на рынке недвижимости США, некоторые банки в конкретных случаях предоставляли для американских покупателей кредит до 100% от цены недвижимости. Что же касается положения дел в настоящее время, то граждане и резиденты США могут рассчитывать на максимальный размер кредита составляющий не более 80%.

ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ

Процентные ставки требуют отдельного внимания и делятся на два типа: фиксированные или изменяющиеся (в случае так называемой «ипотеки с плавающей ставкой»). Достоверную информацию для иностранных покупателей об актуальных процентных ставках можно получить финансовых изданиях, конкретно, в журнале «The Wall Street Journal» или по средствам Интернет. Еще раз напоминаем, что для иностранного покупателя крайне важно получить предложения более чем от одного кредитора, так как кредиты для них часто предоставляются на менее удобных условиях, чем для граждан США.

Меняющиеся (или плавающие) процентные ставки, как правило, ниже фиксированных, и в течение первых лет сумма к выплате действительно будет несколько меньше, но, исходя из названия, важно понимать, что они могут меняться от согласованной учетной ставки. Покупателям, выбравшим меняющуюся процентную ставку, в начале требуется обеспечить меньшую сумму ежемесячной кредитной выплаты, поэтому они считают, что даже если ставка с течением времени возрастет, они окажутся в более выгодном положении, так как в их распоряжении будет больше денежных средств.

Так или иначе, при выборе ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой, иностранный покупатель должен тщательно разобрать с займодавцем несколько вариантов, включая как повышение, так и понижение учетной ставки. Некоторые покупатели прибегают к такому типу покупки как «шаровая» ипотека, при которой первоначально выплаты гораздо ниже, но в конце довольно короткого периода, необходимо будет погасить основной долг. Таким образом, покупателю потребуется максимально-исчерпывающая информация от кредитора и юриста. В завершении обращаем Ваше внимание, что некоторые классические расчеты, используемые иностранными покупателями в прошлом, на данный момент неактуальны по причине взрыва так называемого " мыльного пузыря" на рынке недвижимости Флориде, а также снижения предоставления денежных средств на покупки недвижимости. Те иностранные покупатели, имеющие возможность наличного расчета, нередко находят очень удачные сделки, но им также следует отдавать себе отчет о постоянно меняющихся рыночных условиях, если они хотят совершить удачную сделку. Получение профессиональной консультации у специалиста в сфере недвижимости, безусловно, является важнейшим моментом в процессе сделки.

РАЗЛИЧНЫЕ РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗАКЛЮ ЧЕШЕМ СДЕЛКИ И ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ФИНАНСИРОВАНИИ ЕЕ ЗАЙМОДАВЦАМИ

Кредитор в обязательном порядке предоставляет будущему покупателю для ознакомления достоверную смету в форме итогового отчета обо всех затратах, которые понесет покупатель после совершении сделки. Данная смета, как правило, содержит расходы и платежи, которые ждут покупателя в случае участия банка или ипотечной компании:

"Очки": часто кредитор начисляет определенный процент (1%, 1,5%) от суммы одобренного кредита как «комиссионные». В любом случае, фактическая сумма кредита подлежит обсуждению, и решение о ее приемлемости необходимо рассматривать, учитывая дополнительную процентную ставку. Термин «очки» следует отнести к дисконтным пунктам, используемым заемщиками для обеспечения дохода по кредитным линиям на максимально близком уровне к актуальным рыночным условиям. Для заемщика это лишь очередной взнос, подлежащий оплате.

КОМИССИЯ ЗА ОЦЕНКУ

Займодавцы ипотечных кредитов зачастую требуют произвести оценку собственности, под контролем квалифицированного специалиста. Стоимость такой оценки в среднем составляет несколько сот долларов и добавляется к оплате, хотя и этот вопрос подлежит обсуждению. ,/p>

ПЛАТЕЖИ НА СЧЕТ ЭКСРОУ ДЛЯ УПЛАТЫ НАЛОГОВ И ВЗНОСЫ ПО СТРАХОВАНИЮ ОТ НЕСЧАСТНЫХ СЛУЧАЕВ

Кредиторы на основании закладной желают обезопасить себя от риска, в случае если заемщик, как новый собственник имущества, вовремя не сможет выплачивать налоги на собственность или страховые взносы от несчастных случаев. В данной связи, кредиторы требуют от покупателя осуществления в качестве аванса части платежей на вклад эскроу, чтобы в дальнейшем иметь возможность выплатить необходимые налоги и страховые взносы.

ОСМОТРЫ (НА НАЛИЧИЕ ТЕРМИТОВ) И СТРАХОВАНИЕ

Кредитор настаивает, чтобы покупатель в обязательном порядке произвел осмотр собственности, в частности, на предмет наличия вредных насекомых, особенно это касается штата Флорида, а также, чтобы покупатель в кратчайшие сроки застраховал имущество. Данные платежи также предъявляются к плате заемщику.

Комиссионные юриста заемщика:,/b> В некоторых случаях заемщик оплачивает комиссионные юристов, нанятых кредитором по ипотеке, так как они имеют квалификацию в работе с недвижимостью. В данной связи, эти комиссионные, обоснованы и являют собой еще один момент, который покупателю следует принимать во внимание.

Страхование правового титула кредитора по закладной: Как правило, покупатель должен оплатить взнос по страхованию правового титула, дающего большую гарантию собственнику и другим сторонам Договора в том, что их имущественные интересы будут защищены, а в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, обе стороны, собственник и ипотечный заемщик, не понесут материального ущерба.

СТРАХОВАНИЕ ПРАВОВОГО ТИТУЛА СОБСТВЕННИКА