ВВЕДЕНИЕ И КРАТКИЙ ОБЗОР
Документ, о котором пойдет речь в данной статье - это Договор купли-продажи жилой недвижимости (FАН-Ассоциация риэлторов Флориды, редакция 9) («Договор»). Как правило, такой Договор может содержать в себе некоторые положения Договора купли-продажи жилой недвижимости: Комплексное дополнение (FAR-Ассоциация риэлторов Флориды, редакция 10). Договор купли-продажи жилой недвижимости, а также Комплексное дополнение как вместе, так и по отдельности, именуются как Договор. Договор и все регламентированные права, вытекающие из него, являются собственностью компании Florida Realtors®, известной как Ассоциация риэлторов Флориды (Florida Association of REALTORS®). Описываемый Договор используется в сделках купли-продажи жилой недвижимости на территории всего штата Флорида.
Основным документом при любых операциях с жилой недвижимостью является договор купли-продажи, так как именно в нем прописаны все сроки и условия, определены обязательства и ответственность сторон-подписантов. В данной связи, использование Договора, в совокупности со всеми остальными заполненными надлежащим образом бланками, позволяет дать гарантию того, что предполагаемая сделка удовлетворяет обе заинтересованные стороны.
В предложенной статье мы детально остановимся на основных положениях, а также сконцентрируемся на тех вопросах, на которые необходимо в первую очередь обращать внимание при подготовке Договора. Однако следует отметить, что в силу ограниченности объема статьи мы не сумеем описать все моменты. На взгляд автора, данный Договор представляет собой комплексный свод и охватывает практически все моменты, необходимые к рассмотрению во время операций с покупкой и продажей недвижимости в штате Флорида, а также оптимально подходит для сделок с участием как американских граждан, так и иностранных инвесторов. Не смотря на это, у займодателей может возникнуть ряд вопросов, в частности при работе с иностранными инвесторами, которые нуждаются в дополнительном рассмотрении, потому, перед завершением сделки и заключением Договора следует проконсультироваться с юристом, компетентным в этой сфере. Если стороны будут вынуждены подписывать документ, предварительно не получив консультации юриста, в Договор может быть включено положение, предусматривающее возможность предоставления небольшого временного периода, в течение которого юристы могут пересмотреть Договор и утвердить внесенные изменения после подписания.
Многие юристы считают, что контракт с иностранными инвесторами должен составляться в индивидуальном порядке. В силу этого, автор статьи выражает свое несогласие с этим мнением, считая, что Договора купли-продажи жилой недвижимости: Комплексное дополнение достаточно для успешной сделки с иностранными инвесторами, в случае соблюдения всех рекомендаций, приведенных в данной статье, до завершения составления Договора.
Время от времени, автор будет ссылаться на конкретные пункты и нумерацию строк в Договоре. Обращаем Ваше внимание, что предложения и пункты, выделенные курсивом или взятые в кавычки, указывают на то, что они являются выдержками непосредственно из Договора, если только этот момент не прописан в статье.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. ПОКУПАТЕЛЬ
Покупателями могут являться любые физические и юридические лица дюбых организационно-правовых форм и форм собственности, а также корпорации и трасты. Как правило, Договор составляется еще до того, как Покупатель определяется, каким образом будет осуществляться имущественное приобретение — на физическое или юридическое лицо. В случае если к моменту подачи предложения, решение все еще не согласовано, в Договоре прописывается пункт о возможности переуступки покупателем прав по договору. Нередко в графе "Покупатель" может прописываться имя, к примеру, Джон Смит и/или правопреемники, но такой формулировки для обеспечения возможности переуступки прав недостаточно, поскольку в одном из пунктов Договора указана оговорка о необходимости письменного разрешения Продавца. В таких случаях, допускается изъятие неактуального пункта или создание в индивидуальном порядке Дополнения, которое предусматривает возможность переуступки. Вернемся к нему позже в более полной форме.
В случае если в качестве Покупателя недвижимости в США выступает иностранный гражданин, необходимо учитывать ряд следующих факторов, включающих в себя:
1) Подоходный налог, действующий в Соединенных Штатах и других странах
2) Налог на наследство и дарение, действующий в Соединенных Штатах и других странах
3) Желание оставаться анонимным
4) Механизм наследования принадлежащего Покупателю недвижимого имущества после смерти Покупателя или его приемника, если Покупатель выступает в роли юридического лица.
Удобства и Дополнительные элементы («Личная собственность») В некоторых договорах формулировка изначально включает в себя приобретение всей встроенной мебели и крупных бытовых приборов вместе с недвижимым имуществом. По этой причине у сторон после завершении сделки, как правило, могут возникнуть разногласия относительно тех предметов Личной собственности, которые были включены в продажу. В основном спорные вопросы касаются таких бытовых предметов как люстры, статуэтки, аудио/видео техника, стиральные машины и холодильники. Поэтому крайне важно, чтобы список дополнительных предметов был максимально конкретным.
2. ПОКУПНАЯ ЦЕНА
Так как цена покупки оплачивается в валюте США, необходимо понимать, что разница в виду любых колебаний курсов иностранной валюты к валюте США покрываются Покупателем, который выступает стороной, ответственной за уплату Покупной цены.
Как правило, покупная цена рассчитывается и выплачивается в виде первоначального взноса, дополнительного авансового платежа и остатка суммы к моменту завершения сделки, при условии отсутствия факта привлечения финансирования. Если Покупателю устанавливается размер авансового платежа, рекомендуется использовать процент от Покупной цены вместо фиксированной суммы в долларах, так как в процессе переговоров по подписанию Договора, Покупная цена может измениться, зачастую, в большую строну. Естественно, менять суммы авансовых платежей в ходе переговоров крайне неудобно, потому как при начислении суммы авансовых платежей могут возникнуть ошибки, которые, так или иначе, приведут к разногласиям во время сделки. Здесь следует обратить внимание, что при использовании процентов, суммы авансовых платежей по Договору изменяются автоматически, поскольку они основываются исходя из процента от Покупной цены.
2.1. ОБЩАЯ СУММА ФИНАНСИРОВАНИЯ.
Если Покупателю предоставляется одобрение займа на внесение части платежа по Покупной цене, в Договоре в специальной строке должна быть прописана сумма полученного займа, которая определяется в процентном соотношении. Для заимодателей крайне важно учитывать соотношение займа к Покупной цене, так как использование процентов позволит сохранить выгодное соотношение без необходимости назначать новую сумму. Однако, несмотря на вышеуказанное правило использования процентов вместо фиксированных сумм для осуществления авансовых платежей, встречаются случаи, допускающие исключения.
2.2. ОСТАТОК СУММЫ ДЛЯ ЗАВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ
Размер суммы остатка может также изменяться в ходе вычислений и переговоров, поэтому важно указать ее в дополнительной строке Договора.
3. ФИНАНСИРОВАНИЕ
В данном пункте предусмотрены два варианта:(a) Приобретение недвижимости осуществляется Покупателем за наличный расчёт без получения кредита;
(b) Покупатель ищет источник финансирования и подает заявку на предоставление ипотечного кредита;
Необходимо учитывать, что если Покупатель принимает решение внести оплату наличными, это не является запретом на возможность получения ипотечного кредита. В случае если Покупателю предоставляется отказ в финансировании, он обязан завершить сделку, так как факт незавершения будет расцениваться как факт неисполнения условий Договора.
В случае если Покупатель подает заявку на получение денежных средств посредством ипотеки, важно, чтобы он подробно ознакомился с процедурой получения ипотечного кредита, особенно, в отсутствии опыта получения финансирования на приобретения недвижимости в Соединенных Штатах.
Важно понимать, что процесс кредитования и оформления кредитной документации на заключительных этапах сделки имеет кардинальные отличия от тех, что принятых практически во всех зарубежных странах. Основное отличие заключается в том, что при получении финансирования документов несколько больше, и они более детализированы. Помимо этого существует ряд определенных требований и расходов, с которыми иностранный инвестор мог не сталкиваться в других странах. К тому же процедура рассмотрения ипотечной заявки для иностранного инвестора будет более долгой и утомительной, чем для гражданина США. Исходя из этих моментов, Покупатель должен полностью представлять процесс, со всеми требованиями и сроками, прописанными в договоре и установленными заимодателем, поэтому крайне важно проконсультироваться с компетентным специалистам банковского сектора или ипотечным брокером, чтобы получить дополнительную информацию обо всех деталях процесса сделки.
В Договоре всегда должна присутствовать пустая графа, где позднее следует прописать количество дней, отведенных Покупателю на подачу заявки на предоставление ипотечного кредита. В это дополнительной графе в обязательном порядке указываются сроки, в течение которых Покупатель получает обязательство от заимодавца, а также сроки, в течение которых необходимо подтвердить полученное финансирование.
Компетентные специалисты всегда советуют продлевать указанные в Договоре сроки, которые отводятся Покупателю на подачу заявки и получения обязательства ипотечного кредита, с целью гарантирования своевременного выполнения своих обязательств иностранным инвестором. Если в пустой графе, по какой-либо причине, отсутствуют сроки, то Договором предусматривается отведение Покупателю пяти (5) календарных дней для подачи заявки на получение ипотечного кредита и тридцати (30) дней на получение Обязательства. Обращаем внимание, что при нынешних условиях финансового климата, данные сроки всегда необходимо продлевать. Также здесь важен момент, что при вычислении дней по Договору, считаются только рабочие дни, именуемые как "каждый календарный день, кроме субботы, воскресенья и официальных государственных праздников". В случае если окончание срока выпадает на субботу, воскресенье или официальный государственный праздник, то установленный срок исполнения обязательств по кредитному Договору продлевается до следующего рабочего дня».
Если в отведенный Период подтверждения Финансирования Покупателем не получено, то ему срочно необходимо уведомить Продавца о невозможности выполнения Обязательств в течение Периода обязательств. В противном случае, не представленное вовремя уведомление влечет за собой потерю авансовых платежей, внесенных Покупателем ранее. Отсюда следует, что Покупатель не выполняет свои обязательства по Договору, а все авансовые платежи, уплаченные или подлежащие уплате, подлежат взысканию.
Еще один немаловажный момент: «Вместе с предоставлением Покупателем Обязательства Продавцу может быть получен отказ от чрезвычайного кредита, и Продавец имеет право на удержание авансовых платежей, в случае если сделка не была завершена до условной Даты.
Исключениями могут являться следующие случаи:
1) недвижимость была оценена ниже Покупной цены, а стороны не пришли к соглашению относительно новой, либо Покупатель принимает решение не продолжать вести переговоры;
2) условия по недвижимости в рамках Обязательства не были выполнены (за исключением случаев, когда подобные условия исключаются регламентированными положениями Договора);
3) другим положением Договора предусмотрено аннулирование.
4. ДАТА ЗАВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ. ВЛАДЕНИЕ.
В Договоре в строке с пустой графой, необходимо указать количество дней, которые должны пройти с его Даты вступления в силу или иную дату, которая будет считаться Датой завершения сделки. Чтобы как можно точнее определить Дату завершения сделки, нужно указывать необходимое количество дней после Даты вступления в силу. Если же будет определена неверная дата, ввиду временных сдвигов вперед/назад при рассмотрении предложений, а также ввиду ведения переговоров между сторонами, расположенных в разных часовых поясах, может оказаться недостаточно срока, окончание которого приходится на Дату для выполнения прописанных в Договоре требований.
Самое важное, что следует знать Покупателю: Дата завершения сделки является ключевой, так как имеет преимущественную силу над всеми другими временными сроками, включая, сроки осмотра и кредитования.
5. ДАТА ЗАВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ. РАСХОДЫ
Рассмотрим такой пункт Договора как: "Завершение сделки осуществляется в стране расположения Недвижимости и может осуществляться с помощью почты или электронных средств коммуникации".
Зачастую происходит так, что Завершение сделки происходит путем передачи документов по электронным средствам коммуникации без личного присутствия, особенно это касается случаев, когда одна из сторон — Продавец или Покупатель — в этот момент находятся за пределами страны с приобретаемой Недвижимостью. В случае отказа предоставления ипотечного кредита, физическое лицо или юрист, представляющий интересы Продавца, как правило, может оформить необходимые документы от имени Покупателя по нотариальной доверенности или разрешению. Может случиться, что в этом случае потребуются некоторые документы, составленные Покупателем лично, однако, и этот момент можно предусмотреть заранее во избежание необходимости присутствия Покупателя в момент Завершении сделки (если Покупатель не выразит желания лично принять участие). Отметим, что аналогичная процедура предусматривается и для Продавца, однако существует ряд документов, необходимых к оформлению Продавцом в присутствии свидетелей и нотариуса. Следовательно, данные документальные подтверждения должны быть составлены заранее, если Продавец не имеет возможности присутствовать во время Завершении сделки. Данная процедура оформления документов с обязательным нотариальным заверением, обычно совершенная в Консульстве США, является регламентированной законодательством Америки.
Расходы, предусмотренные как для Продавца, так и для Покупателя, также оговорены в данном пункте. Поскольку большая часть сделок заключается на условиях «тель-кель» (более подробно обратимся к ним дальше), то основная часть расходов за предоставление услуг организовывается юристом со стороны Покупателя или Продавца. В большинстве стран, как правило, существует практика, что юрист со стороны Покупателя занимается всеми моментами в процессе сделки: представляет интересы, оформляет страхование правового титула владельца и заимодателя, назначает проведение экспертизы и получает ее заключение о недвижимости и других необходимых вещах.
5.1. ДОКУМЕНТ О ПРАВОВОМ ТИТУЛЕ И СТРАХОВАНИЕ
Страхование правового титула - это одна из форм страхования, удостоверяющая закрепление за владельцем Недвижимости права на собственность, которые могут быть застрахованы и переданы по его желанию. С целью обеспечения гарантий, желательно, чтобы Покупатель получил полис страхования правового титула в процессе приобретения права на Недвижимость, который также может быть застрахован и передан. Процесс получения страховки необходимо осуществлять через признанную на национальном уровне страховую компанию, специализирующуюся на операциях по страхованию правового титула («Страховщик правового титула»). В повседневной практике, как правило, допускается, выполнение подобных функций юристом Покупателя, занимающегося выдачей страхования правового титула для Страховщика правового титула. Однако, обязанность предоставления требуемых доказательств юристу, с целью выдачи страхования правового титула, возлагаются на Продавца. Также в этот процесс может быть задействован агент, в компетенцию которого входит выдача обязательства по страхованию правового титула. Данный документ является сводом требований, которыми должен обладать Продавец в разъяснении определенных вопросов и предоставлении документов, необходимых к завершению сделки в качестве гарантии того, что Покупатель становится полноправным владельцем недвижимого имущества со всеми положенными правами. Определение лица - Покупателя или Продавца, которое впоследствии будет нести ответственность относительно оплаты полиса страхования правового титула, зависит от ряда традиционных процедур, закрепленных в штате и округе с приобретаемой Недвижимостью. Отметим, что в большинстве случаев, Покупатель предоставляет оплату за полис страхования правового титула в Майами-Дейд и других округах; однако, к примеру, в районе Палм-Бич, а также округах северной Флориды и Флорида-Кис, оплата за страхование правового титула обычно возлагается на Продавца. Помимо этого, существует ряд округов, где оплата премий за страхование правового титула производится по взаимной договорённости одой из сторон. Как правило, юристы, имеющие опыт в данной сфере, знакомы с этими процедурами, тем не менее, для Майами-Дейд и других округов, использующих формат, относящийся к Майами-Дейд, следует выбрать Покупателя, а для Палм-Бич и округов его формата - Продавца.
5.2. ПРОПОРЦИОНАЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ
В данном разделе будет приведено описание пропорционального распределения и аллокации между Покупателем и Продавцом расходов, самым распространенным из которых на сегодняшний день является пропорциональное распределение налогов на недвижимость. Конкретно в штате Флорида налоги на недвижимость оплачиваются погашением платежа в счет задолженности и насчитываются в период с 1 января по 31 декабря каждого года, однако, счет за год будет выставлен Покупателю только после ноября текущего года и должен быть оплачен без начисления пени до марта следующего года. Таким образом, налоги на недвижимость не оплачиваются, если операции вступления в собственность завершается до ноября текущего года. Отметим, что Продавец является ответственным за ту часть налогов, которая была начислена за период с 1 января до даты завершения сделки, следовательно, поскольку налоги на недвижимость не были уплачены за текущий год, Покупатель получает кредит от Продавца. В случае если налоги на недвижимость, начисленные за текущий год, были полностью уплачены, то Продавец получает денежные выплаты от Покупателя в качестве авансового платежа. Но в случае, если счет к оплате налогов за текущий год не был предоставлен до момента завершения сделки, для пропорционального распределения стороны руководствуются прошлогодними данными о налогах на недвижимость. Нередко происходит так, что фактический выставленный счет к уплате налогов по сумме может превышать или быть меньше счета к уплате налогов на недвижимость за предыдущие периоды. Это очень тонкий момент, ведь на основании этих счетов определяются пропорции в Письменном отчете о сделке, и стороны вынуждены пересчитывать пропорциональное распределение, чтобы позднее возместить друг другу разницу. Существуют и другие тонкости, всплывающие при определении пропорций по налогам на Недвижимость, к примеру, когда ведется новая жилая застройка. Конечно же, отдельного внимания заслуживают новые структуры, так как в этом случае предоставляется единый счет к уплате налогов после присвоения им округом нового регистрационного номера. Безусловно, в обязанности юриста входит разрешение подобных вопросов. Покупателям также необходимо знать, что все положения, прописанные в Договоре, теряют свою юридическую силу сразу после Завершения сделки, это означает, что обе стороны обмениваются соответствующими документами, и Договор становится неприменим. Исключение здесь может лишь Договор, содержащий пункт с оговоркой, что установленные положения сохраняют свою юридическую силу и по Завершению сделки.
5. 3. СПЕЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГОВЫЙ СБОР, ВЗЫМАЕМЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫМ УЧРЕЖДЕНИЕМ:
Нередко государственные учреждения, к которым относится территория с расположенной на ней Недвижимостью, выставляет и впоследствии удерживает специальный налоговый сбор со всех владельцев, который начисляется для проведения ряда определенных улучшений на общей принадлежащей территории. Возьмем, к примеру, освещение района, требующее установки специальных осветительных устройств. Всем владельцам недвижимости, получающим прибыль, предстоит оплатить часть требуемой стоимости путем уплаты специального налогового сбора, которые могут уплачиваться как в полном объеме, так и в рассрочку. В соответствующем пункте Договора также должно быть отражено, кто несет ответственность за осуществление данных платежей до или после Завершения сделки.
6. ПЕРИОДЫ ОСМОТРА
7. ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДДЕРЖКА, ОСМОТРЫ И РЕМОНТ
Данные пункты относятся к осмотрам Недвижимости, после которых устанавливается, что Продавец несет ответственность за выполнение необходимых ремонтных работ недвижимого имущества, если данная необходимость была установлена в Период осмотра. Во избежание торга и обеспечения проведения беспроблемной сделки, для большинства сделок с недвижимостью во Флориде, и Покупатель, и Продавец, останавливаются на сделке на условиях «тель-кель», которая подразумевает, что после осмотра недвижимости Покупателю дается право выбора: либо аннулировать Договор, либо принять Недвижимость на условиях «тель-кель».
Поскольку сделки на условиях «тель-кель» являются самыми распространенными в риэлтерской практике, данный материал не предполагает подробно углубляться в тонкости осмотра и разграничения ответственности Продавца за выполнение ремонтных работ, также предусмотренных в пунктах договора. В любом случае, компетентный риэлтерский агент или юрист поможет помочь принять верное решение.
Количество дней, отведенных на осмотр, независимо от типа сделки, должны устанавливаться с учетом не только элементов, которые подлежащих осмотру, а также размеру и типу приобретаемой Недвижимости. Как правило, на осмотр апартаментов в жилых комплексах требуется гораздо меньше времени, чем на отдельно стоящие дома, поэтому если Покупатель не является резидентом США и хочет участвовать в осмотре, данная возможность также должна быть предусмотрена из расчета этих сроков.
8. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СВЕДЕНИЙ, КАСАЮЩИХСЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Если предоставление информации Покупателю относится к сведениям о радоне, зонах затопления или строительстве на территории береговой линии, осуществляемое в зависимости от месторасположения и типа Недвижимости, ее получение необходимо для осведомленности Покупателя, поэтому юристу крайне важно проговорить эти вопросы ввиду возможных существенных последствий.
9. РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ
В случае возможного повреждения Недвижимого имущества ввиду несчастного случая (включая повреждения, нанесенные ураганом или торнадо), Договором должно быть предусмотрено, сможет ли Продавец восстановить Недвижимое имущество до даты завершения сделки или в течение сорока пяти дней после Даты завершения сделки до товарного состояния, в котором находилось имущество на момент заключения Договора. В любом из случаев, Продавцу необходимо предпринять соответствующие меры по приданию Недвижимости надлежащего вида. Если процесс восстановление выполняется в сорокапятидневный срок, Дата завершения сделки может быть перенесена. Однако в случае, если восстановить имущество в установленный срок невозможно, Покупатель вправе расторгнуть Договор или принять Недвижимость на условиях «тель-кель». При выборе условий типа «тель - кель», Договором предусматривается, что Покупатель приобретает права получать требуемую сумму страхового возмещения, а также кредит в размере вычитаемой франшизы в рамках страхового полиса.
10. ДАТА ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ. ВРЕМЯ И ФОРС-МАЖОР
10. 1.
Дата вступления в силу:«Датой вступления в силу» Договора считается та дата, в которую сторонами были указаны свои инициалы, поставлены подписи и представлено предложение или встречное предложение». Ознакомление с документами с последующим представлением является неотъемлемой частью процесса определения даты вступления Договора в силу. Более того, в данном пункте может содержаться поправка, которая гласит, что «время имеет существенное значение для всех положений настоящего Договора», означающая, что при отсутствии «стихийных бедствий» или «форс-мажорных обстоятельств» стороны в равной степени несут ответственность за соблюдение всех сроков.
10. 2. ВРЕМЯ
«Все временные сроки рассчитываются и устанавливаются в рабочих днях (под «рабочим днем» принято считать любой календарный день кроме воскресенья, понедельника и официальных государственных праздников). Если окончание установленного срока выпадает на субботу, воскресенье или официальный государственный праздник, срок исполнения обязательств автоматически переносится на следующий рабочий день. Все временные сроки, как правило, заканчиваются в 17:00 по местному времени (имеется в виду округ, в котором находится Недвижимость) соответствующего дня».
10. 3 ФОРС-МАЖОР
В таком пункте Договора, как правило, предусмотрено, если «стихийное бедствие или форс- мажор, например, ураганы, торнадо, землетрясения, наводнения, пожар, исключительные транспортные запаздывания, военные бедствия, восстания, или любое другое обстоятельство, находящееся вне контроля Покупателя или Продавца, и при всей должной осмотрительности сторона, не выполняющая своих обязательств по Договору не может полностью или частично предотвратить его». Таким образом, временные рамки, включая Дату завершения сделки, в случае стихийного бедствия или форс-мажорных обстоятельств, конечно же, будут продлены, однако, не более чем тридцать дней со времени начала действия обстоятельства непреодолимой силы или стихийного бедствия. В ситуациях, где стихийное бедствие или форс-мажорное обстоятельство сохраняется и после тридцатидневного срока, любая из сторон на законных обстоятельствах может расторгнуть договор, адресовав письменное уведомление другой стороне.
11. УВЕДОМЛЕНИЯ
Любые уведомления должны быть составлены в письменной форме и отправлены посредством почты, доставкой с личным вручением или электронными коммуникации. Если уведомление содержит информацию о чрезвычайных ситуациях, установленных Договором, но не было своевременно направлено, такое обстоятельство признается недействительным. Данное положение необходимо для того, что если одна из сторон наделена возможностью, к примеру, аннулировать Договор, то в случае непредоставления соответствующего уведомления, она не сможет этого сделать.
В подобных пунктах обычно прописано: «Любое уведомление, документ или элемент, направленный или полученный юристом (в том числе платежным посредником), являющимся представителем стороны, по своей юридической силе так же эффективен, как если бы был направлен или получен этой стороной».
12. ЦЕЛОСТНОСТЬ СОГЛАШЕНИЯ
Данный пункт четко регламентирует, что любое соглашение между Покупателем и Продавцом, обладает юридической силой только в том случае, если составлено в письменной форме, подписано и отправлено в адрес другой стороны. Это крайне важный момент, так как существует ряд устных заявлений, сделанных и, зачастую, неправильно расцененных сторонами и в Договоре купли-продажи недвижимости.
13. ПЕРЕУСТУПКА ПРАВ. СВЯЗАННЫЕ ЛИЦА
По Договору Покупателю запрещается переуступать права собственности третьим лицам без письменного согласия Продавца».
14. НЕВЫПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Данные пункты Договора предусматривают стандартные средства судебной защиты, которые необходимо будет использовать как Продавцу, так и Покупателю в случае невыполнения обязательств. Более того, в Договоре может содержаться следующая оговорка, например: «В случае если Покупатель не выполняет обязательства по Договору в течение указанного срока, в указанные даты не вносит авансовые платежи, Продавец вправе принять решение удержать все платежи, будь то уже уплаченные или начисленные к уплате, с целью возмещения ликвидных убытков». Эта оговорка является крайне существенной, особенно для Покупателя, так как при внесении небольшого авансового платежа он может не учесть того, что в случае, если в дальнейшем у него не будет возможности вести переговоры, связанные со сделкой, то он будет вынужден нести ответственность не только по внесенному авансовому платежу, а также по дополнительным платежам, согласованным Покупателем.
15. КОНСУЛЬТАЦИЯ СПЕЦИАЛИСТА. БРОКЕРСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
В подобных пунктах особое внимание уделяется рекомендациям для Покупателя и Продавца «провести предварительные консультации с соответствующими специалистами для получения грамотной юридической помощи (например, помощь в толковании контрактов, влияние законодательства на Недвижимость и сделку, разъяснение статуса прав на имущество, требования к оформлению отчетности, а также вопросам по налогообложению, состояния недвижимого имущества, охраны окружающей среды и другим вопросам, относящимся к приобретаемому имуществу). Стоит отметить, что данное положение, по большей мере, адресовано к иностранным инвесторам в виду возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств при работе с иностранной собственностью.
16. ПРИЛОЖЕНИЯ
В пункте Приложения обычно приводятся Дополнения, (примерный перечень указан ниже), которые содержатся в Договоре купли-продажи жилой недвижимости:
А. Ассоциация владельцев кондоминиумовВ. Ассоциация домовладельца
С. Финансирование продавцом
D. Принятие обязательства о выплате долга по закладной Е. Финансирование Федеральным управлением жилищного строительства (FHA)
F. Финансирование по программе Министерства по делам ветеранов США
G. Новые ставки ипотечного кредита
Н. Сделка на условиях "тель-кель" с правом осмотра
I. Осмотры
J. Раскрытие информации о типе изоляции, используемой в здании
K. Ведомость о недвижимости, построенной до 1978 г.
L. Страхование
М. Размещение активных пожилых людей
N. Аренда с последующим правом выкупа
О. Счет с процентным доходом
Р. Резервный контракт
Q. Брокер - Личная заинтересованность
R. Арендная плата
S. Продажа/Аренда Недвижимого имущества Покупателя
Т. Перевод земельного участка из одной категории земель в другую
U. Переуступка прав
V. Заявление о техническом состоянии недвижимости
W. Закон об иностранных инвестициях в недвижимость (FIRPTA)
Х. Сделки, осуществляемые в соответствии с Параграфом 1031 Налогового кодекса США
У. Дополнительные положения
Прочее:______________________
В зависимости от типовых характеристик имущества, а также иных непредвиденных обстоятельств, некоторые из вышеперечисленных дополнений могут быть включены в Договор, путем присоединения к оформленному Дополнению.
Дополнения, приведенные ниже, всегда имеют особую значимость и непосредственное отношение к иностранному инвестору.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: КОМПЛЕКСНОЕ ДОПОЛНЕНИЕ
ИНФОРМАЦИЯ ОБ АССОЦИАЦИИ
Пункт 1. Ассоциация владельцев кондоминиумов:
К данному Пункту необходимо обращаться в случае, если речь идет о Недвижимости, которая является частью Кондоминиума. В силу того, что рассматриваемый пункт содержит информацию о всевозможных требованиях, прописанных законодательством Флориды, а также других нюансах, важных для Покупателя, относящихся к Кондоминиумам и Ассоциации их владельцев. Важно понимать, что большинство кондоминиумов требует у Ассоциации утверждения Покупателя, и если Покупатель является юридическим лицом, то, как правило, необходимо предоставить подробную информацию, кто выступит в роли основного лица, занимающего Объект недвижимости, в целях получения доступа и проведения оценки возможности выдачи разрешения. Нужно убедиться, чтобы были указаны общественные помещения, предназначенные для пользования исключительно Покупателем в связи с приобретением им Недвижимости: автостоянки, помещения для хранения вещей, кабинки для переодевания и т.д.
Пункт 1.1. Ассоциация владельцев кондоминиумов: Взносы
В данный пункт должен содержать в себе размеры долевых взносов, а также размер дополнительной платы за техническое обслуживание или участие в ассоциации. Продавцу в обязательном порядке надлежит указать факт наличия имеющихся таковых сборов к уплате, помимо обычных долевых взносов. В случае если оплата специальных взносов предполагает частичное погашение, Покупатель или Продавец должен быть указан в качестве лица, назначенным осуществлять данные платежи непосредственно после Завершения сделки.
Раздел 718.503 Гражданского кодекса Флориды регламентирует, что Продавец в обязательном порядке необходимо предоставить Покупателю, приобретающему поддержанный Кондоминиум (в отличие от новостройки), следующий пакет документов:
1. Копию Декларации кондоминиума в актуальной редакции;
2. Устав Ассоциации;
3. Уставные нормы и правила Ассоциации;
4. Копию последнего годового финансового отчета;
5. Документ, с наиболее часто задаваемыми вопросами и ответами на них.
После получения документов, Покупатель имеет законное право аннулировать сделку с расторжением Договора, направив письменное уведомление, содержащее заявление о своих намерениях. Данное уведомление должно быть направлено в течение трех дней (кроме субботы, воскресенья и официальных государственных праздников) с даты составления Договора и получения пакета необходимых документов. Продавец здесь должен был уверен, что представлены только действующие документы, поэтому предоставляют документы, полученные при приобретении Недвижимости. Исключения составляют случаи, когда несколько месяцев назад Продавец приобрел Недвижимость, чтобы впоследствии продать, то документы могут оказаться неактуальными, но при этом трехдневный срок не должен истечь до Даты завершения сделки.
В случае приобретения вновь построенного, как правило, от застройщика, период прекращения действия документов составляет не три, а пятнадцать дней, и список документов, которые предоставляет Продавец, заметно отличается. Важно знать, что застройщики, при продаже новых кондоминиумом, в ходе сделки обращаются к формам договоров, представленных в органы власти Флориды вместе подачей заявки на утверждение проекта.
Пункт 2. Ассоциация домовладельцев
Информация, которая содержится в данном Дополнении, идентична информации, содержащейся в Дополнении об Ассоциации владельцев кондоминиумов, за исключением того, что относится конкретно к Ассоциации домовладельцев. Краткое ознакомление с информацией должно быть представлено до заключения Договора, этот момент предусматривает Раздел 718.503 Гражданского кодекса Флориды. Если данный документ не будет предоставлен, Покупатель вправе его аннулировать в течение трех дней с момента получения Краткого раскрытия информации.
НЕДВИЖИМОСТЬ
Пункт 3. Сделка на условиях "тель-кель" с правом осмотра
Ввиду того, что большинство сделок по приобретению Недвижимости во Флориде осуществляются на условиях «тель-кель», Комплексное дополнение используется в качестве документа, подтверждающего данный вид сделки. Если предусмотренные графы для указания сроков не заполнены, то время Периода осмотра автоматически устанавливается в пределах десяти дней с Даты вступления в Договора в силу. При расчете количества дней для осмотра, необходимо ориентироваться на тип Недвижимого имущества, доступность месторасположения и желания Продавца и Покупателя принимать участие в осмотре. Возвращаясь к оформлению договора, важно обращать внимание на графу, где должна быть указана сумма, необходимая на ремонтные работы. В случае если он превышает указанную сумму в договоре, Покупатель вправе аннулировать сделку. Обычно в данной графе значится сумма, равная нулю долларов, однако, если графа остается пустой, то сумма автоматически приравнивается к двумстам пятидесяти долларам. Согласие Покупателя на оформление сделки по приобретению Недвижимого имущества на условиях «тель-кель» обязует Продавца сохранять Недвижимость в том состоянии, в котором она находилось на Дату вступления Договора в силу.
Пункт 4. Переуступка прав
Согласно Договору, и Продавец и Покупатель согласовывают переуступку прав любому из лиц, ранее утвержденных. Если сделка осуществляется с оплатой наличными, без возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств с финансовыми операциями, Продавец, не будет иметь возражений против переуступки прав, ссылаясь на то, что права по Договору переуступаются другому лицу, отличному от первоначального Покупателя, не должны негативно сказываться на правопреемнике, осуществляющего финансирование. Конечно, бывают ситуации, в которых Продавец не имеет возражений Покупателю указать потенциального Правопреемника в виде юридического лица, которое будет в дальнейшем зарегистрировано, при этом некоторые Покупатели, во время отправки предложения, особо не рассматривают различные варианты выбора форм юридического лица. Как правило, такие ситуации возникают в ходе сделки с участием иностранного инвестора, ввиду разницы в налогах на прибыль, передачу имущества по наследству или иных соображений. Важно понимать, что Продавцы чувствуют себя более комфортно, если имеют уверенность в том, что изначальный Покупатель продолжает нести ответственность даже после выбора Правопреемника.
Пункт 5. Заявление о техническом состоянии Недвижимости
Вполне естественный момент, что большинство Покупателей высказывают желание получить от Продавца Заявление о техническом состоянии Недвижимости, в котором приведена актуальная на данный момент информация. Обычно данное Заявление направляется до заключения или одновременно с Договором. Этот пункт также предусматривает право Покупателя на расторжение Договора, путем направления письменного уведомления в течение трех дней после получении Заявления о техническом состоянии Недвижимости. Представление Заявления имеет ряд преимуществ и для Продавца, так как оно гарантирует ему определенную защиту по завершению сделки, в случае выявленных со временем дефектов.
Пункт 6. Закон об иностранных инвестициях в недвижимость ("FIRPТA")
Согласно Разделу 1445 Внутреннего налогового кодекса ("IRC") Закона об иностранных инвестициях, если Продавец является «иностранным лицом», Покупатель обязан удерживать десять (10%) процентов от Покупной цены дохода продажи, если не предусматривается одно из немногих установленных ограничений. Под «иностранным лицом» подразумевается гражданин, не являющийся налогоплательщиком США. Юристу, заключающему сделку со стороны Покупателя, необходимо удержать десять процентов и направить их в Федеральное налоговое управление США.
Покупатель и Продавец, согласно требования Федерального налогового управления США, должны получить федеральный идентификационный номер налогоплательщика США (TIN), в случае юридического лица, - Идентификационный номер работодателя (EIN). Лицо, не являющееся налогоплательщиком США, в виде исключения, может получить международный идентификационный номер налогоплательщика («GGBD») и предоставить информацию о нем агенту, заключающему сделку, в целях ускорения процедуры сделки. К сожалению, в большинстве случаев, данное требование не берется во внимание до последнего момента, вследствие чего возникают задержки в процессе, которые, при своевременной подаче заявки, можно было бы предотвратить.
Согласно процедуре, предусмотренной Федеральным налоговым управлением США, Продавец, заявляющий, что сумма удерживаемого с него налога составляет менее десяти процентов удержания с Покупной цены, вправе подать заявку на выдачу Сертификата о налоговых скидках при начислении удержаний (Форма 8288-В). Данную заявку, как правило, заполненную юристом или присяжным бухгалтером, необходимо направить в Федеральное налоговое управления США вместе с соответствующими формами и документацией. Если заявка на получение Сертификата о налоговых скидках при начислении удержаний оформлена надлежащим образом, юрист вправе депонировать десять процентов до тех пор, пока Федеральным налоговым управлением США не будет определена сумма к уплате. Обычно на эту процедуру требуется от тридцати до девяноста дней, после чего юрист или агент, отчисляет из удержанных десяти процентов налоги в указанной сумме, а оставшуюся часть денежных средств передает Продавцу.
Подача заявки на получение Сертификата о налоговых скидках при начислении удержаний (Форма 8288-В) в дальнейшем не освобождает Продавца от подачи Декларации о подоходном налоге США.
Пункт 7. Сделки, осуществляемые в соответствии с Параграфом 1031 Налогового кодекса США
Параграфом 1031 Внутреннего налогового кодекса регламентировано уточнение, что в случае определенных обстоятельствах, Продавец наделен правом продажи недвижимого имущества и, путем процедуры обмена, приобрести один или несколько дополнительных объектов недвижимости (в зависимости от различных правил, установленных Федеральным налоговым управлением США). Также вышеуказанный Параграф определенные льготы на подоходный налог. Если от Продавца поступает заявление о желании воспользоваться данным положением, то Покупателю предстоит оформить соответствующие документы, однако это не является обязательным условием за его счет. Если же возникает необходимость обязать Покупателя к оформлению документов в соответствии с Параграфом 1031 Налогового кодекса США, руководствуются его положениями. В случае невыполнение данного требования или отказа Покупателя от сотрудничества на данных условиях, Продавец может быть лишен налоговых льгот, предусмотренных сделкой.